GASTOS AL VENDER TU VIVIENDA: CALCULA EL IMPUESTO DE IRPF

 

Hace unos meses publicamos este articulo para explicar uno de los gastos más importantes al vender una propiedad como es el impuesto del IRPF y se publicó un artículo muy completo, pero a su vez resulto ser complicado de entender si no estas familiarizado con este tipo de cálculos.

Por este motivo en Agrucasa se nos ocurrió hacer una calculadora de IRPF desde cero utilizando la IA para generar el código y el resultado es una herramienta bastante fiable y muy fácil de utilizar, en unos pocos clic puedes calcular el impuesto de IRPF que tendrás que pagar cuando vendas.

¿Qué es el IRPF en la venta de una vivienda?

Si no sabes que es el IRPF te lo explico en un momento su abreviatura significa IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONA FÍSICA, en la venta de una vivienda es el impuesto que tienes que pagar sobre la ganancia obtenida, en este caso sobre el beneficio que obtienes al vender tu propiedad, es muy fácil, si compraste una vivienda por un precio y vendes por un importe mayor al que compraste, obtienes un beneficio y la Agencia Tributaria te exigirá un porcentaje de ese beneficio que te tocara pagar cuando hagas la declaración de la renta.

Si no obtienes beneficios en la venta, no tendrás que pagar nada.

¿Y si no eres residente fiscal en España?

Si no eres residente, al vender tu vivienda se aplicará una retención del 3% sobre el precio de venta, si has vendido en perdidas, puedes solicitar la devolución de ese 3%. Simplificando cuando vendas tu casa te retendrá el comprador el 3% que lo presentará con el modelo 211 y tu tendrás que presentar el modelo 210 para solicitar la devolución. Por otro lado, si has obtenido beneficios por encima del 3% retenido tendrás que abonar la diferencia correspondiente.

En Agrucasa te ofrecemos una herramienta que te permite estimar el impuesto de IRPF que deberás pagar por la venta de tu inmueble.

La herramienta está diseñada para cubrir la mayoría de situaciones, cada caso puede tener sus particularidades. Por ello, te recomendamos consultar con un asesor fiscal para obtener un cálculo exacto y asegurarte de que se aplican correctamente todas las exenciones o reducciones a las que puedas tener derecho.

TODO LO QUE NECESITAS SABER SOBRE EL IRPF AL VENDER TU VIVIENDA EN 2025

Desde Agrucasa queremos ofrecerte este artículo que hemos redactado con mucha ilusión ya que considero que puede servir de gran ayuda para comprender como funciona el IRPF cuando vendes una propiedad en España. Nuestra intención es ofrecerte toda la información posible sobre el tema. Esperamos que no resulte demasiado extenso, pero es importante para nosotros cubrir la mayor cantidad de posibles situaciones.

Si has vendido una vivienda en España o estás pensando en venderla deberás de afrontar varios gastos que pueden reducir significativamente el beneficio neto de la transacción. Uno de los más importantes es el IRPF, que afecta directamente a la ganancia obtenida. Este impuesto se aplica sobre la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición de la propiedad, teniendo en cuenta ciertos gastos y mejoras realizadas en la propiedad. A continuación, te explicamos cómo se aplica el IRPF en la venta de una vivienda en 2025.

 

¿Cómo se Calcula el IRPF en la Venta de una Vivienda?

El IRPF se calcula según la ganancia que hayas obtenido, es decir, la diferencia entre lo que pagaste por la vivienda y lo que obtuviste al venderla. Esta ganancia se divide en tramos y se aplica un porcentaje según el tramo en el que se encuentre.

A continuación, te mostramos cómo quedarán los tramos para 2025:

• Hasta 6.000 euros: se aplica un 19%
• Desde 6.000 hasta 50.000 euros: se aplica un 21%
• Desde 50.000 hasta 200.000 euros: se aplica un 23%
• Más de 200.000 euros: se aplica un 26%

Es importante tener en cuenta que estos porcentajes no se aplican al precio total de venta, sino a la ganancia que has obtenido.

   

IMPLICACIONES FISCALES DEL IRPF PARA NO RESIDENTES AL VENDER PROPIEDADES EN ESPAÑA

Vender una propiedad en España como no residente conlleva varias obligaciones fiscales distintas a las de los residentes al estar sujetos a un régimen fiscal distinto. A continuación, abordaremos en detalle las implicaciones del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) y otros aspectos fiscales importantes a considerar.

Retención del 3%

El adquirente de un inmueble propiedad de un no residente debe retener e ingresar el 3% del precio de venta, para garantizar que el vendedor cumpla con sus obligaciones fiscales al no ser residente. El comprador debe realizar esta retención y pagarla utilizando el Modelo 211.

Los no residentes deben declarar y pagar el impuesto sobre la ganancia patrimonial a través del Modelo 210, que se presenta a la Agencia Tributaria.

En algunas compraventas el comprador que retiene el 3% al vendedor no residente, cuando tiene que presentar el modelo 211 para pagarlo, necesita de alguien se lo presente, ya sea la misma Notaria si también tramita el pago de los impuestos o un despacho, lo que supone un gasto extra presentar el impuesto, ya que la persona que gestione la presentación del modelo 211 va a cobrar por esos servicios, esto puede generar un conflicto sobre a quien le corresponde pagar ese coste adicional de presentar el impuesto.

Que nos dice la agencia tributaria: El adquirente debe retener e ingresar, lo que significa que es responsabilidad del comprador presentar el modelo 211.

Que tipos impositivos se aplican a la Ganancia patrimonial en no residentes:

• 19% para residentes de la Unión Europea (UE) y del Espacio Económico Europeo (EEE).
• 24% para no residentes fuera de la UE/EEE.

Cuando vendes una propiedad en perdidas o con poca ganancia patrimonial y quieres solicitar la devolución del 3% que retuvo el comprador, tienes que solicitar la devolución con el modelo 210, este impuesto debe pagarse dentro de los cuatro meses siguientes a la fecha de venta.

 

GASTOS DEDUCIBLES AL VENDER UNA VIVIENDA PARA RESIDENTES Y NO RESIDENTES

Cuando vendes una vivienda, no solo debes tener en cuenta el precio de venta, sino también los gastos que puedes deducir para calcular correctamente tu ganancia patrimonial. Estos gastos pueden reducir el impacto del IRPF y es importante conocerlos.

Reparaciones y Mejoras

Si has realizado reparaciones o mejoras que aumentaron el valor de la vivienda, estos gastos pueden deducirse. Es importante que conserves las facturas que justifiquen estos gastos, ya que solo de esta manera podrán ser tenidos en cuenta. Además, las mejoras deben haberse realizado en los últimos años y estar debidamente documentadas.

Gastos de Cancelación de Hipoteca

Si aún tenías una hipoteca sobre la vivienda y la cancelaste al momento de la venta, los gastos asociados a esta cancelación también se pueden deducir. Esto incluye los gastos notariales, los registrales y cualquier penalización que hayas tenido que pagar por la cancelación anticipada del préstamo.

Gastos de Adquisición

Otro gasto deducible son los relacionados con la adquisición de la vivienda, como los impuestos que pagaste al comprarla, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, así como los gastos notariales y registrales de la compraventa.

   

BENEFICIOS FISCALES Y EXENCIONES PARA NO RESIDENTES

Tratados Fiscales y Deducción por Doble Imposición internacional:

España tiene tratados fiscales con varios países para evitar la doble imposición. Estos tratados determinan qué país tiene derecho a gravar ciertos ingresos, incluidas las ganancias de capital.

Por ejemplo, el tratado fiscal entre España y el Reino Unido permite que España grave la plusvalía, pero el contribuyente puede obtener un crédito por el impuesto pagado en España al declarar sus impuestos en el Reino Unido, evitando así ser gravado dos veces por el mismo ingreso.

 

BENEFICIOS FISCALES Y EXENCIONES PARA RESIDENTES

Aunque el IRPF sobre la ganancia patrimonial puede ser significativo, hay ciertas exenciones y beneficios que pueden ayudarte a reducir o incluso eliminar la carga fiscal. Aquí te contamos algunas de las más relevantes:

• Personas mayores de 65 años: Los residentes con de 65 años que venden su vivienda habitual pueden estar exentos del impuesto sobre las ganancias de capital, siempre y cuando hayan vivido en la propiedad durante un periodo continuo de al menos dos años anteriores a la fecha de la transmisión.
  Si el dinero no se reinvierte en otra propiedad, para que esta condición se cumpla el importe total obtenido por la transmisión se tiene que destinar en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. La cantidad máxima total que a tal efecto podrá destinarse a constituir rentas vitalicias será de 240.000 euros
• Personas en situación de dependencia severa o gran dependencia: Si eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia y vendes tu vivienda habitual, estarás exento del impuesto sobre la ganancia patrimonial.
• Reinversión en vivienda habitual: Si reinviertes todo el importe de la venta en la compra de una nueva vivienda habitual, puedes estar exento de pagar el IRPF sobre esa ganancia. Esta exención aplica si la reinversión se realiza dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta, ya sea en España o en otro país de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, siempre que se convierta en tu residencia principal.
  Cuando el importe reinvertido sea inferior al total percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida. La ley no contempla ningún tipo de importe en la venta y tampoco si tienes varias propiedades, lo importante para poder acogerte a esta deducción es que sea tu vivienda habitual.
• Personas con Discapacidad: Existe un mínimo personal y familiar que se incrementa en función del grado de discapacidad del contribuyente, sus ascendientes o descendientes. Este mínimo reduce la base imponible, disminuyendo la cantidad sobre la que se calculan los impuestos.
  Las cuantías de este mínimo varían según el grado de discapacidad y la necesidad de ayuda de terceras personas o dificultades de movilidad.
  Las comunidades autónomas pueden establecer deducciones específicas para personas con discapacidad que pueden aplicarse sobre la cuota íntegra del IRPF.
  Es importante que las personas con discapacidad se informen adecuadamente sobre los beneficios fiscales disponibles y acrediten su discapacidad para poder aprovecharlos.

 

Exenciones parciales

Las Propiedades urbanas Adquiridas entre el 12 de mayo de 2012 y el 31 de diciembre de 2012 pueden tener una exención del 50%.

La exención del 50% en la plusvalía para propiedades adquiridas entre el 12 de mayo de 2012 y el 31 de diciembre de 2012 fue una medida destinada a incentivar la compraventa de inmuebles durante un período de crisis económica, con el objetivo de reactivar el mercado inmobiliario.

Para poder optar a la exención del 50%, la vivienda debía haber sido utilizada como residencia habitual del vendedor durante un período mínimo. Generalmente, se considera residencia habitual si el vendedor ha vivido en ella de manera continua durante, al menos, tres años antes de la venta. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca ciertas circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio.

Es recomendable consultar con un asesor fiscal porque, dependiendo de la comunidad autónoma, esta reducción puede variar o existir otras condiciones establecidas en la normativa, como límites en el valor de la vivienda o en el importe de la ganancia patrimonial.

 

Coeficientes reductores o de abatimiento en Propiedades Adquiridas antes de 1994

Si compraste tu vivienda antes del 31 de diciembre de 1994, puedes beneficiarte de los coeficientes reductores al calcular la ganancia patrimonial, lo que puede reducir el importe sobre el que se aplican los impuestos.

¿Por qué se aplica esta reducción? Porque el valor del dinero ha cambiado con el tiempo y las viviendas adquiridas hace muchos años han sufrido una inflación.

Bienes Inmuebles y Coeficientes Reductores:

Coeficiente: 11,11% por cada año de permanencia que exceda de dos desde la adquisición hasta el 31 de diciembre de 1996.

Porcentajes de Reducción por Años de Permanencia hasta 31 de diciembre de 1996:

• Hasta 2 años: 0% (Compramos desde el 31-12-1994 a 31-12-1996)
• Hasta 3 años: 11,11% (Compramos desde el 31-12-1993 a 30-12-1994)
• Hasta 4 años: 22,22% (Compramos desde el 31-12-1992 a 30-12-1993)
• Hasta 5 años: 33,33% (Compramos desde el 31-12-1991 a 30-12-1992)
• Hasta 6 años: 44,44% (Compramos desde el 31-12-1990 a 30-12-1991)
• Hasta 7 años: 55,55% (Compramos desde el 31-12-1989 a 30-12-1990)
• Hasta 8 años: 66,66% (Compramos desde el 31-12-1988 a 30-12-1989)
• Hasta 9 años: 77,77% (Compramos desde el 31-12-1987 a 30-12-1988)
• Hasta 10 años: 88,88% (Compramos desde el 31-12-1986 a 30-12-1987)
• Hasta 11 años: 100% (Compramos desde el 31-12-1985 o anteriores a 30-12-1986)

Los porcentajes de reducción relacionados no se aplican en ningún caso a las pérdidas patrimoniales ni a la parte de la ganancia patrimonial generada a partir del 20 de enero de 2006 hasta la fecha de la transmisión.

   

Importante: Para poder aplicar los coeficientes reductores a la ganancia patrimonial de la venta de una vivienda adquirida antes del 31 de diciembre de 1994, el valor total de transmisión de todos los elementos patrimoniales que se hayan vendido desde el 1 de enero de 2015 hasta la fecha de transmisión actual no debe superar los 400,000 euros.

Recuerda que la normativa fiscal está en constante evolución, por lo que es fundamental que te informes sobre las últimas novedades.

Me gustaría comentar que desde mi punto de vista los coeficientes reductores ayudan a reducir la cuota a pagar en una cantidad importante pero los encuentro desactualizados ya que cada año que va pasando desde enero del 2006 se sigue generando inflación y perdida del valor del dinero y la efectividad de estos reductores se va reduciendo conforme van pasando años a partir del 2006.

También tengo que decir que no entiendo muy bien de donde salieron estos coeficientes y su poca efectividad conforme pasan los años. Desde mi punto de vista, si consideramos una inflación anual del 1,5% al 2%, lo lógico sería calcular el efecto acumulado de la inflación sobre el valor de la propiedad.
Por ejemplo, si un propietario compró hace 30 años, lo justo sería tomar esos 30 años y multiplicarlos por el 1,5% anual de inflación y en este caso tendríamos un coeficiente reductor del 45% que seria mucho más realista y alineado con el verdadero aumento del valor debido a la inflación

Esperamos que este articulo te haya servido de ayuda y te aconsejamos consultar con un asesor fiscal especializado para asegurarte de que aplicas correctamente todas las deducciones y cumples con la normativa vigente, evitando posibles problemas futuros.